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Chi è l’Amministratore di Condominio

Compiti, responsabilità, doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il suo operato è regolato da alcune norme di legge imperative. In questo articolo andiamo ad elencare, cercando di essere il più possibile esaustivi, quali sono. Inoltre facciamo il punto su alcuni dei poteri attribuiti a torto o a ragione a questo professionista.

Compiti generali

Normalmente l’amministratore si occupa di:

  • conduzione dell’edificio limitatamente alle parti comuni
  • vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere nè rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno

Può fare l’amministratore chi ha frequentato un corso di formazione, anche se non laureato e possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale

La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato. L’amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio

Leggi i nostri articoli di approfondimento per saperne di più su questa professione

Doveri dell’amministratore

I doveri dell’amministratore possono essere divisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:

  1. inizio incarico
  2. in corso
  3. fine anno
  4. fine incarico

1. Al momento dell’accettazione della nomina l’amministratore deve:

  • comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
  • deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.
  • deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate
  • volturare tutte le utenze del condominio
  • effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente.
  • inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio

2. Compiti e doveri dell’amministratore nel corso del mandato

CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA
E’ fatto obbligo all’amministratore di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea infatti, non l’amministratore, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso

GESTIONE FINANZIARIA
L’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.

AZIONE CONTRO I MOROSI
L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale

TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante

ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore

REGISTRI CONDOMINIALI
L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

  1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
  2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
  3. il registro di nomina e revoca degli amministratori
  4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

A richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita

3. Compiti e doveri dell’amministratore a fine dell’anno

L’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancioannuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge. Entro un mese è un termine che non contrasta con “entro 180 giorni” del Codice Civile, se il regolamento stabilisse un termine più ampio o non stabilisse affatto un termine varrebbe il limite imposto dal Codice Civile

4. Obblighi dell’amministratore al momento della cessazione dell’incarico

A fine mandato l’amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l’amministratore non ottemperasse a quest’obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall’esercizio della professione a norma dell’articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile

Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegnel’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività

Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell’amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la normina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore

Cosa accade quando l’amministratore non esegue le delibere dell’assemblea

Di norma l’amministratore è obbligato a eseguire le delibere dell’assemblea, per delibera si intende un provvedimento deciso in assemblea, votato dalla maggioranza dei presenti e verbalizzato sull’apposito libro dei verbali. Ma esistono due casi in cui l’amministratore deve agire diversamente

1. Delibere annullabili

Sono tutte quelle delibere che presentano dei vizi, per esempio l’assemblea in cui sono state votate non è stata convocata correttamente, la maggioranza non aveva un numero di millesimi richiesti dalla legge oppure non si è seguito alla lettera qualche procedura prevista dal codice o dal regolamento

In questi casi, a norma dell’articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera è libero di impugnarla davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni da quando ne viene a conoscenza. I 30 giorni partono dal giorno dell’assemblea per i contrari e astenuti presenti al momento della votazione e dalla consegna del verbale per gli assenti. Un buon amministratore lascia sempre trascorrere un congruo lasso di tempo se sa che la delibera assunta è annullabile

2. Delibere nulle

Succede che l’assemblea deliberi al di fuori delle proprie competenze. Ad esempio questo succede nei casi in cui la delibera assunta riguarda una proprietà non condominiale o perchè è contraria alla legge o ancora perchè va a limitare i diritti anche di uno solo dei condomini sul godimento della proprietà privata.

Un esempio diffuso di questo genere di delibera è quando l’assemblea decide di ripartire una spesa non utilizzando le tabelle millesimali ma un criterio estraneo alla normativa del condominio, ad esempio dividendo la spesa in parti uguali.

Tale delibera è nulla, quindi impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore è tenuto a sapere quando una delibera è nulla e non deve eseguirla. Un amministratore che esegue una delibera nulla e comporta un danno al condominio può essere citato per danni di fronte alla Giustizia.

Quando l’amministratore può fare causa, e a chi?

L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. Normalmente l’amministratore non può autonomamente intentare causa a nome del condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea.

L’unico caso in cui l’amministratore ha il compito di intentare causa ai condomini senza autorizzazione dell’assemblea è quello in cui bisogna procedere nei confronti dei condomini morosi.Il termine massimo entro cui l’amministratore è tenuto ad agire è sei mesi dalla chiusura della gestione. Non esiste un termine minimo, tuttavia la prassi prevede che l’amministratore solleciti il pagamento due volte prima di passare le carte all’ufficio legale. Il singolo regolamento di condominio può predisporre norme diverse in merito ed eventualmente stabilire degli interessi di mora per le quote non saldate dai condomini

Per le cause riguardanti le parti comuni l’amministratore deve prendere tutti i provvedimenti urgenti necessari a non pregiudicare l’andamento della causa e convocare un assemblea straordinaria per riferirne quanto prima e avere l’autorizzazione dei condomini alla nomina di un legale che rappresenti il condominio

L’amministratore può multare?

Inizialmente il legislatore aveva dato all’amministratore uno strumento per far rispettare il regolamento di condominio: la possibilità di sanzionare i singoli condomini fino a un massimo di 200€ ma la successiva legge 145/2013 ha messo tale potere in mano all’assemblea di condominio

Quindi allo stato attuale nonostante l’amministratore sia il tutore del regolamento di condominio, non può applicare sanzioni o multe

Dove finiscono le competenze dell’amministratore?

La prima risposta sarebbe: dove finiscono le parti e i servizi comuni dell’edificio. Quindi un eventuale lite tra il condomino del primo piano colpevole di spargimento di briciole e la sfortunata proprietaria del giardino al piano terra non sono di competenza condominiale compiendosi il fatto tra due proprietà private

La realtà è più complessa in quanto alcune attribuzioni dell’amministratore sono stabilite dai regolamenti di condominio. Un regolamento di condominio può chiamare l’amministratore in causa anche in un contesto alieno agli spazi condominiali, fare di lui l’arbitro di dispute tra condomini o attribuirgli compiti o responsabilità maggiori di quelle prevista dalla legge

Sta all’amministratore interpretare il regolamento alla luce delle normative sopravvenute ignorandone le parti contrarie alla legge e applicando quelle rimanenti.

fonte eco-condominio

DiValentina

Condominio e bollette per fornitura acqua: conguaglio e prescrizione

La legge è uguale per tutti!

La prescrizione della fornitura dell’acqua

Secondo una recente disposizione legislativa, la prescrizione del corrispettivo dovuto dall’utente consumatore per la fornitura dell’acqua è pari a due anni.

Si tratta di una regola che però, sempre per la predetta legge, è applicabile soltanto a partire da un determinato momento. Infatti, secondo specifica disposizione, la prescrizione del corrispettivo dovuto sarà biennale, ma soltanto in relazione alle fatture emesse successivamente al 01 gennaio 2020.

Pertanto, per le fatture emesse antecedentemente alla predetta data, bisogna fare riferimento alla prescrizione che era normalmente prevista in questi casi, prima dell’entrata in vigore della richiamata normativa e cioè quella quinquennale.

Infatti, la prestazione fornita dal servizio idrico (piuttosto che da quello elettrico, ecc) è di natura periodica e, pertanto rientra in quei crediti che, per dettato di legge, si prescrivono ogni cinque anni.

CASO CONCRETO

La legge a cui fa riferimento il lettore in quesito, è sì in vigore, ma non è applicabile al suo caso, poiché trattasi di una fattura che è stata emessa prima del 01 gennaio.

2020.

Pertanto, relativamente ai corrispettivi richiesti nella detta fattura, si deve inevitabilmente fare riferimento alla prescrizione quinquennale.

Ebbene, considerando quanto affermato dal lettore e, cioè, che trattasi di corrispettivi relativi a periodi alquanto antecedenti alla data di ricevimento della bolletta (…Mi è pervenuta una bolletta di euro 7.652,83 relativa, in parte, ad un conguaglio di mc. 2602 periodo dal 09.02.2006 al 11.03.2013), sicuramente superiori ai cinque anni anzidetti, se, come del resto lo stesso afferma, non ha ricevuto in passato alcuna bolletta e/o sollecito di pagamento a riguardo, si tratta evidentemente di corrispettivi prescritti.

Nello specifico, per essere più precisi, sarebbero prescritte tutte le somme dovute antecedentemente ai cinque anni precedenti al ricevimento della bolletta (se ad esempio il lettore ha ricevuto al bolletta il 10 dicembre del 2018, saranno prescritti tutti i corrispettivi dovuti per il periodo antecedente al 10 dicembre 2013).

Pertanto è consigliabile, eventualmente anche tramite avvocato impugnare immediatamente la suddetta bolletta allo scopo di contestare l’avvenuta prescrizione dei predetti importi e di ottenere il riconoscimento della conseguente estinzione del suo debito, in relazione ai consumi fatturati per il periodo anzidetto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

fonte: https://www.laleggepertutti.it/265724_condominio-e-bollette-per-fornitura-acqua-conguaglio-e-prescrizione

DiValentina

Art. 1138 – Regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini e’ superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche’ le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino puo’ prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
((Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107)).
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
((Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici)).

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Casa troppo rumorosa? Così si migliora il comfort acustico

Infissi di ultima generazione, con vetro stratificato a doppia e tripla camera; isolamenti di pareti e in facciata con alte performance; porte e portoni che garantiscono prestazioni minime ben superiori a quelle richieste dalla legge; pavimenti acustici “galleggianti”, oggi disponibili anche in soprelevazione sull’esistente per chi non può permettersi cantieri invasivi. E non solo: la creazione di intercapedini sottovuoto o l’inserimento – grazie anche alle nanotecnologie – di “microcasse” nella muratura capaci di generare vibrazioni, che agiscono a contrasto e barriera delle onde sonore. Queste le ultime novità in campo acustico applicate all’edilizia: spesso ancora prove di futuro, su cui l’industria sta però lavorando, con soluzioni che arrivano dal Giappone o dagli Stati Uniti.

I limiti di legge
Per “difendersi” dal rumore la tecnologia c’è e ha fatto passi da gigante; e la sua applicazione è spinta in Italia da una normativa (il Dpcm 5/12/1997, in vigore da febbraio 1998), che ha segnato uno spartiacque nel Paese e ha obbligato il mercato di prodotti e imprese a innovare. Per le nuove costruzioni il livello di isolamento di facciata richiesto dalla legge è di 40 decibel misurati in opera (significa testati nell’effettività dei fatti, non solo da progetto).
Nonostante vengano fatte ancora poche verifiche e non sia sempre facile sanzionare le irregolarità, i casi di immobili che seguono le prescrizione ci sono.

La misura dell’isolamento
Lo mette in luce una ricerca condotta dall’Università di Firenze che ha mappato un campione di quasi un migliaio di prove svolte negli ultimi anni (tutti immobili sottoposti a collaudo acustico) e ha dimostrato come se prima del 1966 l’80% delle abitazioni si attestasse a un livello di non più di 31 dB di isolamento (significa sentire in casa la vita esterna), dopo il Duemila il quadro sia radicalmente mutato. Oggi almeno il 30% dei cantieri misurati raggiunge un livello di 40 dB di isolamento di facciata o anche meno.

Un caso di eccellenza è il residence Vivo a Ponzano Veneto, in provincia di Treviso (nella foto in pagina). Una residenza di qualità, progettata da B+B Associati e realizzata da Crema costruzioni, in Classe A, dove è stato impiegato un sistema “box in box” (scatola dentro la scatola) per abbattere la trasmissione del rumore. Ogni appartamento è perimetrato sulle 6 facce da una struttura in materiale pesante (calcestruzzo armato) ed è rivestito da una seconda pelle idealmente sospesa. Il pavimento è galleggiante ed è acusticamente scollegato dalla struttura portante da un materassino anticalpestio mentre le contropareti e i controsoffitti sono in lastre di cartongesso ad alta densità installate su strutture a loro volta agganciate con dei cosiddetti din stop (giunti smorzanti e antivibranti). In Vivo Residence sono stati raggiunti dei risultati sorprendenti (misurati dall’Università di Ferrara): ci sono state rilevazioni a calpestio di 28 db (di legge il limite è 63 db) e abbattimento di rumore aereo tra appartamenti di 77 db.

Gli interventi sull’esistente
Se il futuro è brillante, tuttavia è un fatto che soprattutto per chi vive in condominio il problema dell’acustica è ancora una drammatica presenza quotidiana. E compromette il livello di benessere e riposo di migliaia di persone. Negli edifici esistenti, intervenire per abbattere il disturbo creato dal calpestio del piano di sopra o dalle urla e dagli schiamazzi per strada non è una banalità. L’acustica è un tema ancora sconosciuto (anche fra i progettisti) e non è una scienza esatta.

Ma da dove si parte per difendersi dai rumori? Il primo passo è sempre consultare un esperto in materia. Come da un medico, va esaminata la tipologia di “disturbo” da contrastare e la stratigrafia dell’immobile. Quattro i casi di inquinamento possibile: quello che arriva dall’esterno (traffico, persone che parlano, etc); quello prodotto dai vicini di casa (un bambino che piange o la televisione del vicino); il rumore da calpestio; infine, il rumore prodotto da impianti (caldaie, termosifoni, aria condizionata, ascensore).

Il «doppio strato» non basta
«Una volta individuata la fonte – spiega Elena Stoppioni, ingegnere ed esperta di acustica – l’intervento va calato nel singolo contesto. A differenza di ciò che accade per l’isolamento energetico, non è detto che la presenza di più strati in un muro sia garanzia di successo sotto l’aspetto dell’isolamento acustico. Al contrario, capita che la compresenza di materiali diversi propaghi un problema».

È il caso classico delle contropareti per isolare due stanze attigue. Non è detto che l’intervento serva, anche se si sacrificano centimetri di superficie. «Così anche in facciata – continua Stoppioni – se è sempre bene partire dall’isolamento del punto più debole, cioè l’infisso, sostituire un serramento non è certezza di successo. A volte il rumore si insinua per bocchette di aerazione, cassonetti o condotti dell’aria condizionata».

DiValentina

Condominio facile 2019

Condominio sostenibile, meno energivoro e attento ai risparmi fiscali e ella qualità della vita. Chi si affaccia per la prima volta su questo mondo può dimenticare le assemblee alla Fantozzi (certo i litigi ci sono ancora) perché lo spirito di collaborazione è ora molto più forte tra i condòmini. E questa guida, che Il Sole 24 Ore prepara ogni anno, è un appuntamento importante per professionisti e condòmini, perché si tratta di padroneggiare un mondo complesso e in continua trasformazione. Il tutto strutturato in brevi capitoli corredati di schede riassuntive e “casi risolti” in ”pillole”.

Tra le novità del 2019, poi, è atteso un disegno di legge, proposto dal sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone, che mira a istituire un registro in cui gli amministratori condominiali dovrebbero annotare i condomìni amministrati e i corsi di formazione frequentati. Un tema che sul Sole 24 Ore ha trovato ampio spazio e sul quale sarà un impegno tenere aggiornati amministratori e condòmini.
Molti elementi del sistema cambiano di rado (millesimi, assemblea, compiti dell’amministratore) sonio ormai consolidati dopo la riforma del 2012 ma nuove sentenze e nuove leggi speciali aggiungono continuamente adempimenti e responsabilità per i condòmini e per gli amministratori.

Per questo nella guida professionista e condòmino trovano tutti i chiarimenti necessari, con parole semplici e chiare, sui servizi comuni e sugli impianti: ascensore, caldaia, servizi idrici, portierato, tutto aggiornato con le ultime novità, come i bonus fiscali, la sicurezza delle acque dopo il dramma della legionella, lo sviluppo del condominio sul web, lo stalking condominiale, il problema morosità. Quest’ultima, in particolare, è ormai fonte di preoccupazione anche per i fornitori, ingabbiati nelle regole che impongono di rivalersi prima su chi è in ritardo nei pagamenti attraverso un meccanismo farraginoso.

DiValentina

Telecamere in condominio

Telecamere in condominio: il punto della giurisprudenza

I giudici di legittimità e di merito si sono soffermati sul posizionamento delle telecamere e sull’eventuale violazione della privacy a causa delle riprese non consentite.
di Lucia Izzo – Il tema delle telecamere in condominio è da sempre oggetto di dibattito e per tali ragioni la giurisprudenza ha offerto spesso risposte e chiarimenti in relazione alle questione più dibattute.

Non può, infatti, negarsi l’imprescindibile legame della tematica con quello della privacy: in sostanza, la maggior sicurezza a cui anelano i condòmini deve contemperarsi con la tutela dell’altrui riservatezza.

Telecamere in condominio: la disciplina

L’art. 1123-ter del codice civile, aggiunto dalla riforma del Condominio del 2012, ammette espressamente l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza ed esplicita il quorum necessario relativo alle deliberazioni in materia: queste devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In un recente parere (n. drep/ac/113990 del 7 marzo 2017), il Garante per la Protezione dei Dati Personali ha anche chiarito che l’utilizzo degli strumenti di videosorveglianza è ammesso in presenza di concrete situazioni che ne giustifichino l’installazione (a protezione delle persone, della proprietà o del patrimonio aziendale).
Inoltre, ha soggiunto il Garante, nell’uso delle apparecchiature volte a riprendere aree esterne a edifici e immobili, il trattamento dovrà essere effettuato con modalità tali da limitare, per quanto possibile, l’angolo visuale all’area effettivamente da proteggere.
L’argomento telecamere nei Condomini necessita ora anche di espressa rilettura alla luce delle disposizioni del nuovo regolamento europeo 2016/679: la giurisprudenza, ancor prima dell’entrata in vigore, aveva iniziato ad adeguarvisi sostenendo che le telecamere potessero essere installate, senza consenso altrui, per seri motivi di sicurezza, salvo deroghe eccezionali.

Telecamere e angolo di visuale: gli orientamenti della giurisprudenza

In relazione alla tutela della privacy, correlata alla necessità che l’angolo di visuale della telecamera sia limitato ad alcune aree, si è espressa anche a più riprese la giurisprudenza, anche di legittimità.

Da un lato, alcuni giudici di merito (ex multis Trib. Napoli, sent. 4446/2018) hanno fornito una lettura più stringente prendendo spunto dalla delibera del Garante della Privacy dell’8 aprile 2010 secondo cui, ove un singolo condomino installi impianto di videosorveglianza a tutela della sua proprietà esclusiva, “l’angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio quelli antistanti l’accesso alla propria abitazione, escludendosi ogni forma di ripresa, anche senza registrazione, di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti l’abitazione di altri condomini”.
Il Tribunale di Catania (sentenza n. 466 del 31 gennaio 2018) ha invece condannato un uomo a risarcire al vicino il danno non patrimoniale subito a causa dell’intrusione nella sua vita privata in quanto le telecamere installate dal primo erano in grado di riprendere (come documentato delle stesse registrazioni) anche l’ingresso e le finestre del bagno e della cucina di proprietà del dirimpettaio.
Sulla stessa lunghezza d’onda anche il Tribunale di Bergamo (sent. 1074/2018) che ha ordinato la rimozione di telecamere posizionate a 45 gradi rispetto alla parete di proprietà e dunque pienamente ingrado di consentire la visione su fondo del vicino. In sostanza, per il Tribunale è legittimo installare una telecamera davanti alla propria abitazione, ma non riprendere anche solo in parte la proprietà di fronte o vicina.
In tal caso, infatti, risulterebbe violato il diritto alla riservatezza, a nulla rilevando che l’obiettivo sia puntato verso la strada, oggetto di servitù di passaggio, o che la qualità delle immagini sia scarsa o che ad essere inquadrati siano soltanto gli arti inferiori di coloro che la percorrono essendo la privacy comunque “potenzialmente” lesa.

Telecamere in condominio: quando non è violata la privacy?

La Cassazione, invece, in un recentissimo arresto (sent. 38230/2018), ha confermato quanto affermato in precedenti pronunce, ovvero che le scale di un condominio e i pianerottoli delle scale condominiali “non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perché sono, in realtà, destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti e di conseguenza la tutela penalistica di cui all’art. 615-bis c.p. non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese”.

La Corte è giunta, così, ad escludere la violazione della privacy qualora le telecamere non riprendano l’abitazione privata altrui né spazi pertinenziali ad essa (es., pianerottolo nell’immediata prospicenza dell’ingresso dell’altrui abitazione).
Il contenzioso, inoltre, può scattare anche quando la telecamera sia “finta” ovvero apposta al solo fine di svolgere una funzione deterrente avverso potenziali intrusioni da parte di terzi malintenzionati e inidonea a riprendere e registrare.
Ne sa qualcosa il Tribunale di Latina (ordinanza 17 settembre 2018) che ha deciso sul reclamo di un vicino che aveva chiesto, ex art. 700 c.p.c, la rimozione o la modificazione del posizionamento della telecamera del vicino. Tuttavia, questo dispositivo era risultato essere un mero involucro di plastica.
Pertanto, secondo i giudici, la finta telecamera sarebbe stata inidonea ad effettuare riprese e dunque anche ad arrecare alcun pregiudizio alla privacy: in difetto del periculum in mora necessario per l’azione, il Tribunale non ha potuto che decidere per la liceità della telecamera giocattolo.
FONTE studiocataldi articoli